北京新房终于卖到了14万

这是严肃君的第561篇推送

朝阳孙河的最后一个住宅项目恒基·天汇,7月31日拿到了预售许可证。

值得注意的细节是,部分楼栋的预售住宅拟售均价已经超过14万/㎡,其余楼栋价格也都超过13万/平。

上一次北京新房这么高的价格,还是2017年。中骏天宸拿到单价13.5万/平,开盘热销20亿,今年8月二手房挂牌均价为178523元/㎡。

从8万、11.2万隐形价格红线,到葛洲坝北京中国府前两天拿到12.4万/平,再到恒基·天汇14万/平。

北京新房价格天花板,终于被事实性打破了。

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为什么是恒基·天汇?

于理而言,恒基·天汇拿下14万/平预售价,符合北京土地市场、新房市场现行规则。

该项目土地性质为不限价商品房地块。

作为孙河别墅区的最后一宗宅地,恒基在2019年5月28日,力战十二家房企拿下,30.2亿总价,溢价23%,楼面价约7万/平。

土地价值的面子和里子,都有。

恒基·天汇,也确实是北京多年少见的豪宅产品了。

共规划30栋住宅楼,全部5-6层,容积率小于1.1。150套房源,270㎡-440㎡四居和五居,一层一户,一户双梯设计。

社区内打造了多层景观系统,从入口至中心景观再到散布在楼栋之间9处专属花园。

户型亮点有两个。

一是无承重墙设计。可以实现从一居室到四居室的灵活空间应用,不差钱的别墅玩家们,可以有多种解锁模式。

二是360度环幕设计。四面均能采光,另外建面约270㎡四居南向面宽18米,建面约410㎡五居南向面宽达24米,展开面超70米。

从地王,到楼王,恒基用了3年零两个月。

02

为什么是现在?

但严肃君认为,更应该问的是,14万/平的预售价,为什么现在出现?

就像机会总是给到有准备的人,重要的不是有准备的人,而是机会。

别墅产品一般看总价,恒基·天汇14万/平的均价,更像是被推到聚光灯下,信号意义更多些。

首先,北京新房价格,这个时候需要向上突破。

上半年北京新房成交量下跌36%,“房住不炒”前所未有的深入人心,未来房价既不会大跌,也不会大涨成为共识。

作为限购最严的风向标城市,北京放开限购不可能,那就价格提振一下,给大家一点向上的预期。

放大到全国来看,北京房价也确实偏低。

其他三个超一线城市,新房预售备案价早已超过14万/平,上海深圳甚至有项目单价超20万/平。

其次,北京新房产品,也需要更多利润支撑。

早在2020年,严肃君就判断,北京新房市场有豪宅的价格,却没有豪宅的产品。

客观上来讲,土地成本高,销售指导价定死,房地差过于接近,开发企业没有足够的利润做产品设计和创新,以及试错。

尤其是当下低迷市场预期下,开发商4万拿地,没有勇气向上做7万的产品,因为可能销售指导价只有6万,甚至最终只能卖出5万/平。

所以我们看到北京新房产品越来越“网红风”、单一化,过度减配也为日后交付埋下维权的隐患。

当然,对于房企而言,土地端,政府让利,销售端,小抬一手,让开发商企业能赚钱,拿地意愿也能更强。

毕竟北京三批次供地迫在眉睫了。

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为什么说不必过度解读?

除此之外,严肃君建议大家,看过就散了吧。

首先,能够掀翻价格天花板的,都是豪宅或者别墅项目,本身就是小众游戏,普通人玩儿不起。

其次,北京新房项目“普调”的可能性极低。

通过恒基·天汇这样的头部项目,带动楼市大盘上涨,本身不现实,也有悖于“房住不炒”的基本思路。

所以不如好好想想,错过了学府壹号院和中建壹品·学府公馆后,怎么成功上岸太阳宫。

从目前流出的产品信息来看,基本确定为180平起步城市大平层。

同属于朝阳,北五环14万/平,北三环的太阳宫销售指导价13万/平,除去10%政府产权占比,未来实际售价只有约11.7万/平。

不香吗?

互动时刻:

恒基·天汇拿下14万/平预售价,你怎么看?今年下半年北京新房市场走势如何,欢迎在评论区留言讨论~


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